Рубрики
Жизнь в Канаде

Не дают mortgage? "Rent to Own" как вариант покупки жилья в Канаде

rentalСуществует несколько вариантов приобретения недвижимости в Канаде. Наиболее популярным, конечно является mortgage, кредит на покупку жилья под достаточно низкие проценты, с возможностью предоплаты, досрочным погашением и всевозможными промежуточными вариантами развития событий и налоговыми льготами. Одним словом — досконально отработанный механизм, который успешно работает в Канаде и США десятилетиями. Однако проблемой может являться то, что не все обратившиеся за кредитом могут рассчитывать на его получения. Банк досконально изучает кредитную историю, данные государственной налоговой службы и рассчитывает возможные для себя риски. В некоторых ситуациях, если у обратившегося не очень хорошая кредитная история (о том как её не испортить читайте тут), либо общая картина выглядит как доход, который имеет обратившийся за кредитом является нестабильным, особенно если это индивидуальный предприниматель, в получении кредита будет отказано. Единственной стандартной опцией в этом случае обычно является дальнейшая работа обратившегося за кредитом над допущенными ошибками, исправление кредитной истории, и сохранение статуса съёмщика жилья. При этом за съём жилья человек может платить такие же деньги, которые он бы выплачивал за как погашения кредита. В какой-то степени это обидно, потому что деньги платишь те же, но в первом случае платишь их арендодателю а во втором — тратишь на покупку собственной недвижимости, которой, в конечном итоге, будешь владеть. Допустим, пройдёт около двух лет, прежде чем будет целесообразно обратиться за следующим кредитом. Деньги уплаченные вашему лэндлорду ни на сантиметр не приблизят вас к заветной цели — владению собственной недвижимостью. А знаете ли вы что есть альтернатива? Эта альтернатива называется «Rent to Own», когда снимая в аренду жильё, часть суммы идёт в оплату этого жилья и в конечном итоге его можно будет купить дешевле. Эта опция является довольно распространённой в США, но только начинает приживаться в Канаде. Как это работает проще объяснить на примере.
Допустим, вы хотели бы приобрести жильё за $ 200 000. Вы обратились в банк за получением кредита и в получении кредита было отказано. При этом обе стороны — вы как покупатель и владелец недвижимости, как продавец заинтересованы в сделке. В этом случае может быть заключено соглашение «Rent to Own». Продавец соглашается сдавать вам это жильё с правом выкупа через 2 года. Вам может быть предложено внести депозит, например, 4000 долларов. Рент, который вы будете платить, составит, допустим, 1500 долларов, при этом продавец соглашается включать 500 долларов из этой суммы в сумму оплаты.
Через два года цена этой недвижимости для вас будет $200 000 — (24 месяца х $500)- сумма депозита $4000 = 184 000. Теперь, когда вы обращаетесь за получением кредита в банк, вам нужно уже $184 000 а не $200 000. Соответственно, обслуживание меньшей суммы кредита будет легче. Вы покупаете жильё в кредит и дальше сценарий обычного обслуживания долга по mortgage. В принципе, схема рабочая. Какие могут быть подводные камни в этом варианте покупки жилья в Канаде?
Прежде всего, при покупке жилья по схеме «Rent to Own» всё зависит от договора, который вы заключите с продавцом. Крайне важно, чтобы в договоре был прописан механизм возврата средств, которые вы платите дополнительно (в нашем примере — депозит $4000, плюс сумма, на возврат которой вы можете рассчитывать из той что платили в счёт покупки, 500 долларов ежемесячно). Есть ли в контракте возможность продолжения схемы на тех же условиях в случае если вам банк снова вам окажет в кредите? Обязательно проконсультируйтесь с юристом перед тем как подписать такой контракт. Желательно даже нотариально заверить контракт с обязательной подписью продавца, что обойдётся в дополнительные расходы, однако в данной ситуации это того стоит.